从房地产新策出台 看钢材市场变化

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

　　政策接踵而来，财政部网站公布：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　我们对市场相关人士进行了草根调研，观点不一，有观点认为，此次连环政策的发布，将大大利于房地产市场需求的集中释放，同时，对钢材市场来讲，无疑也将极大提振市场信心，刺激房地产相关的钢材需求，毕竟近年国内的钢铁市场需求，房地产市场占据了绝对的龙头老大地位。

　　也有观点认为，随着政策的执行，虽然房地产成交量可能上升，但房产价格也很有可能随之上涨，不过就目前情况来看，一二线城市上涨的可能要大于三四线城市。

　　此外，当前房地产市场刚性需求比例提高，投机炒房者越来越少，一方面国内人口逐步向大中型城市集中，在一二线房价预期上涨的情况下，实际住房需求的人很有可能提前购买;另一方面，国内房地产市场价格继续走高的动力已经大大减弱，因此投资房产带来的回报很可能低于投资一些其他项目。

　　如此一来，实际的房地产需求释放很可能不如想象当中那么好，并且国内房地产现房库存较大，所以此次政策变化带来的效应更可能是消化现有库存，最终传导到钢材市场的需求也将不是十分乐观。

　　综合调研结果来看，房地产市场短期回暖是大家都比较一致的观点。笔者通过分析近期房地产市场情况，以及与钢材价格的关系，寻找两者的内在联系，供大家参考。

　　房地产各项指标表现低迷，政策托底意图明显。数据显示，截止2014年12月，我国2014年全年商品房销售面积120648.54万平方米，同比下降8%，其中12月当月销售18931.97万平方米，同比下降4.1%。

　　从最新统计的数据来看，2015年1-2月份商品房销售面积为8763.89万平方米，同比2014年下降16.3%，而2月份价格指数环比2014年12月同样是出现下降的。

　　所以我们也可以认为，房价下降的时候，房市销售情况同样不容乐观。因此，此次房地产市场价格若这能走强，是可以对房地产需求起到一定正面刺激作用的，那么此次房市政策的连出，将有较大概率促进房地产市场销售的量价齐升。

　　从最近年份来看，房地产价格上涨对钢价提升力度有限。我们选取与房地产相关密切的长材价格来看，在2013年之前，国内钢材价格走势与房地产价格指数的变化还是正相关，见下图，基本上房价强则钢价涨，房价弱则钢价跌，可以说是房地产市场的强弱间接带动了钢材市场价格的走势，概因我国该阶段主要以房地产及各类投资来拉动国民经济发展影响。

　　不过从2013年之后，房地产价格的变化应该是对钢材市场价格的影响变得微乎其微，从图中也可以看出，无论房价强弱，钢材市场价格始终处于弱势震荡向下的局面。一方面因为国内钢铁供需格局发生极大改变导致钢铁市场走出独立行情;另一方面则因房地产市场遇冷，相关投资也迅速下降导致其与钢价逐渐脱节所致。再加上本身钢铁作为原材料仅占房地产投资比例很小的一部分，因此房价与钢价相关性减弱，也显得无可厚非。

　　综合来看，此次房产政策的连出，虽然极有可能带动房地产市场价格及需求的回升，但对整个房地产市场的长期影响并不大，毕竟当前房地产存量巨大，且投资者热情短期内也难以有效调动，中国人口红利已经大幅减弱。

　　钢材市场方面，我们认为，不排除短期市场在预期转好情况下出现拉涨，但行业本身供大于求的状况难以改变，仍将维持弱势运行的可能性较大，建议密切关注房地产价格的变化和去库存化进展。